Le mesurage Carrez, instauré par la loi Carrez du 18 décembre 1996, est un diagnostic immobilier obligatoire pour la vente de tout lot de copropriété en France, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison en lotissement ou d’un local commercial, dès lors que la surface privative dépasse 8 m². Ce diagnostic vise à garantir la transparence sur la surface habitable déclarée, en protégeant les acheteurs contre des erreurs ou des surévaluations.

Contexte et importance

La loi Carrez a été introduite pour standardiser le calcul de la surface privative dans les transactions immobilières en copropriété, afin de réduire les litiges liés à des déclarations erronées de surface. Une erreur dans le mesurage peut entraîner une réduction du prix de vente ou, dans certains cas, l’annulation de la transaction. Selon PAP.fr, environ 5 % des ventes en copropriété rencontrent des litiges liés à des erreurs de mesurage, ce qui souligne l’importance d’un calcul précis. Le mesurage Carrez est particulièrement crucial dans un marché immobilier où la valeur au mètre carré influence fortement le prix des biens.

Obligations spécifiques

Le mesurage Carrez est requis dans les cas suivants :

Pour la vente : Depuis le 18 décembre 1996, tout lot de copropriété (appartement, maison en lotissement, local commercial, etc.) d’une surface supérieure à 8 m² doit être accompagné d’un certificat de mesurage Carrez. Ce document doit être inclus dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) et annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique, comme précisé sur Service-Public.fr.

Exceptions,  le mesurage Carrez n’est pas requis pour :

Les ventes de maisons individuelles hors copropriété.

Les ventes sur plan (VEFA, vente en l’état futur d’achèvement).


Qui peut réaliser le mesurage ?

Le mesurage Carrez peut être effectué par le propriétaire lui-même, car la loi n’impose pas l’intervention d’un professionnel certifié. Cependant, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié pour éviter les erreurs, qui peuvent avoir des conséquences juridiques graves.

Un diagnostiqueur utilise des outils précis, comme un télémètre laser, pour mesurer la surface privative selon les critères définis par la loi Carrez.

Les diagnostiqueurs doivent être formés, impartiaux, et assurés, avec une certification délivrée par un organisme accrédité (comme le Cofrac). Une liste de diagnostiqueurs certifiés est disponible sur Service-Public.fr.

Contenu du mesurage Carrez

Le mesurage Carrez calcule la surface privative du lot de copropriété, définie comme la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par :

Les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les caves, garages, parkings, balcons, terrasses, loggias, ou autres annexes non habitables.

Sont inclus :

Les combles non aménagés, greniers, réserves, et vérandas, à condition qu’ils soient clos, couverts, et d’une hauteur supérieure à 1,80 m.

Le calcul doit être précis, car une erreur de plus de 5 % peut permettre à l’acheteur de demander une réduction proportionnelle du prix, comme mentionné sur Service-Public.fr.

Validité et mises à jour

Le certificat Carrez est valide indéfiniment, à condition qu’aucune modification (travaux, aménagement, etc.) n’altère la surface privative du bien, comme indiqué sur PAP.fr.

Si des travaux modifient la surface (par exemple, ajout ou suppression d’une cloison), un nouveau mesurage est nécessaire pour refléter la situation actuelle.

Conséquences de la non-conformité

Pour le propriétaire : Si le mesurage Carrez n’est pas fourni, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente dans un délai d’un mois après la signature de l’acte authentique, comme précisé sur Service-Public.fr.

En cas d’erreur de surface : Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le certificat, l’acheteur peut exiger une réduction proportionnelle du prix dans un délai d’un an après la vente. Par exemple, une erreur de 10 m² sur un bien vendu à 300 000 euros peut entraîner une réduction d’environ 10 % du prix.

Coût et durée

Le coût d’un mesurage Carrez varie généralement entre 80 et 150 euros, selon la taille et la complexité du bien. La réalisation prend environ 30 minutes à 1 heure